Giá phòng và tỷ lệ lấp đầy các khách sạn 4-5 sao tăng ở Việt Nam gần đây kéo theo làn sóng gia nhập mạnh mẽ của các thương hiệu khách sạn quốc tế.
Số liệu từ Cục Du lịch Quốc gia cho thấy tháng 1/2026, Việt Nam đón gần 2,5 triệu lượt khách quốc tế, mức cao nhất từng ghi nhận theo tháng. Riêng tại Hà Nội, trong tháng 2 ước đạt 3,18 triệu lượt khách, tổng thu du lịch khoảng 12,39 nghìn tỷ đồng.
Không chỉ lượng khách tăng, chất lượng chi tiêu của khách du lịch với dịch vụ lưu trú cũng cải thiện rõ rệt. Công suất phòng và giá thuê tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội cuối năm 2025 vượt đỉnh giai đoạn 2018–2019, tạo bước đệm lớn cho năm 2026.
Ở nhóm 5 sao, giá phòng trung bình đạt 170–188 USD/đêm với tỷ lệ lấp đầy 75–80%; phân khúc 4 sao dao động 110–130 USD/đêm, công suất 72–78%. Đây là mức hiệu suất phản ánh nhu cầu ổn định từ khách quốc tế, khách công vụ và phân khúc MICE (loại hình du lịch kết hợp các hoạt động kinh doanh, tổ chức sự kiện) đang gia tăng.
Theo ghi nhận từ Avison Young, phân khúc trung - cao cấp tiếp tục là động lực chính, với giá phòng và công suất thuê duy trì ở mức cao so với giai đoạn trước dịch.
Hiện khách sạn 5 sao tại Thủ đô có giá thuê trung bình khoảng 160 USD mỗi đêm, tỷ lệ lấp đầy dao động 70-75%. Ở phân khúc 4 sao, giá bình quân đạt gần 95 USD mỗi đêm, công suất phòng đạt 68-73%. Mức vận hành này phản ánh sự phục hồi ổn định của dòng khách quốc tế cũng như nhu cầu lưu trú cao cấp trong nước.
Theo ông Karan Khanijou, Phó Chủ tịch cấp cao phụ trách giao dịch đầu tư châu Á của JLL, Việt Nam đang dần nổi lên như một điểm đến mới trên bản đồ đầu tư khách sạn của khu vực. So với các thị trường đã phát triển lâu năm như Thái Lan hay Singapore, Việt Nam vẫn còn dư địa tăng trưởng lớn nhờ tốc độ gia tăng của khách quốc tế, chi phí vận hành cạnh tranh và nguồn cung khách sạn cao cấp vẫn chưa bão hòa.
Lượng khách du lịch tăng, thị trường khách sạn nhiều tiềm năng phát triển. (Ảnh minh hoạ).
Theo dự báo của Avison Young, năm 2026, Hà Nội có thể bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh với gần 1.300 phòng khách sạn mới từ các thương hiệu quốc tế.
Ở tầm nhìn dài hơn, Savills ước tính từ nay đến năm 2028, Hà Nội có thể bổ sung khoảng 4.000 phòng mới, chủ yếu thuộc phân khúc 4-5 sao. Một số địa phương vệ tinh miền Bắc cũng gia tăng nguồn cung nhờ hạ tầng giao thông liên vùng được cải thiện.
Hà Nội đặt mục tiêu đón 30-35 triệu lượt khách trong năm nay. Nhờ chính sách thị thực thông thoáng hơn và việc mở thêm các đường bay quốc tế, nhu cầu lưu trú trung – cao cấp được dự báo tiếp tục ổn định, tập trung tại khu vực trung tâm và các khách sạn do thương hiệu quốc tế quản lý. Phân khúc khách sạn tích hợp hội nghị, hội thảo MICE cũng được đánh giá còn nhiều dư địa.
Thách thức cạnh tranh lớn
Theo đánh giá của JLL, sự xuất hiện ngày càng rõ nét của các tập đoàn lớn trong và ngoài nước cho thấy thị trường khách sạn Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc sở hữu. Trong giai đoạn này, những tài sản đạt chuẩn quốc tế, có vị trí tốt và khả năng vận hành chuyên nghiệp trở thành mục tiêu tìm kiếm của nhiều nhà đầu tư, từ các quỹ tài chính đến các tập đoàn bất động sản và quản lý khách sạn toàn cầu.
Song song với các thương vụ mua bán và chuyển nhượng là làn sóng gia nhập mạnh mẽ của các thương hiệu khách sạn quốc tế.
Đơn cử, việc Fairmont Hanoi, thuộc hệ sinh thái Accor, chuẩn bị hiện diện tại Hà Nội được xem là bước đi chiến lược trong cuộc cạnh tranh ở phân khúc hạng sang. Trước đó, thị trường TP.HCM cũng ghi nhận sự xuất hiện của Rêve Ho Chi Minh City, dự án thuộc Vignette Collection của IHG Hotels & Resorts.
Ông Michael Piro, Tổng giám đốc Indochina Capital, cho biết sự gia nhập của các thương hiệu ngoại tạo sức ép buộc doanh nghiệp trong nước phải nâng chuẩn dịch vụ, đồng thời giúp thị trường tiếp cận tệp khách quốc tế có mức chi tiêu cao nhờ mạng lưới phân phối toàn cầu.
Ở góc độ tài chính, ông Michael Piro nhận định chi phí vận hành, lãi suất và áp lực huy động vốn vẫn là rào cản, đặc biệt với nhà đầu tư nhỏ. Các quy định mới tại Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 68 đã củng cố khung pháp lý cho khu vực tư nhân tham gia sâu hơn vào thị trường khách sạn cao cấp, song việc triển khai thực tế cần thêm thời gian. Bên cạnh đó, tính mùa vụ và sự phụ thuộc lớn vào khách quốc tế khiến dòng tiền của nhiều dự án nghỉ dưỡng chưa thật sự ổn định, dễ chịu tác động từ biến động kinh tế toàn cầu hoặc thay đổi chính sách visa.
Trong khi đó, theo đại diện Avison Young, hạ tầng đường bay đã cải thiện, song hệ thống giao thông đường bộ liên vùng chưa thật sự đồng bộ, có thể ảnh hưởng đến trải nghiệm du khách vào mùa cao điểm.
Trước bối cảnh này, lãnh đạo Indochina Capital khuyến nghị các chủ đầu tư cân nhắc chiến lược hợp tác, bao gồm sáp nhập và mua lại. Với những khách sạn đang vận hành, việc tái định vị thông qua liên kết với thương hiệu mạnh hoặc tham gia hệ sinh thái quốc tế có thể mang lại giá trị cao hơn so với hoạt động độc lập.
